miércoles, 12 de diciembre de 2007

Noticias del sector inmobiliario:¿confirman o desmienten la crisis?

Pues parece que tampoco en esta ocasión podremos dar una respuesta que satisfaga a todo el mundo.

Las últimas subidas de los tipos de interés ¿confirman los peores augurios? o por el contrario ¿hay una demanda latente que espera a que los precios bajen, porque están convencidos de que obtendrán un menor precio de compra y lo que va a provocar esto es una nueva escalada de los mismos?

Los profesionales deberíamos aportar nuestros mejores conocimientos para que los datos objetivos acaben imponiéndose a este fenómeno generalizado de arrimar cada una de las partes el ascua a su sardina. Y efectivamente un consejo profesional basado en las estadísticas y en la experiencia de años, además de la buena práctica del oficio, no solamente es posible, sino además exigible.

1 comentario:

GTI dijo...

Estimado Juan:

Antes que nada quiero felicitarte por esta iniciativa que has tenido de realizar un blog de Consultora Canaria de la Propiedad y que estoy seguro nos aportara a todos valiosos datos e importantes noticias, pues quienes te conocemos sabemos muy bien de tu “saber hacer” y tus grandes conocimientos del sector inmobiliario en particular y de los “business” en general.

Dicho esto y entrando en este primer debate que planteas, expresaré mi punto de vista que aunque “mojandome”, más bien va encaminado a una reflexión que entiendo hay que plantearse.

El como se va a desarrollar el sector inmobiliario, desde mi punto de vista no viene tanto de la pregunta ¿los inmuebles van a subir o bajar? como de la pregunta ¿Cuánto está la gente dispuesta a pagar por un inmueble?.

Si nos los planteamos con la segunda pregunta lo podremos analizar mejor el mercado y lo primero que nos encontramos es la necesidad de sectorizarlo, puesto que no es lo mismo lo que yo estoy dispuesto a pagar por algo que pueda rentabilizar, como lo que yo estoy dispuesto a pagar por una necesidad, aunque esta sea básica como es la vivienda.

Dentro del primer grupo encontraríamos los locales comerciales, las naves para industria, los terrenos, y todo aquello que tenga un provecho comercial o industrial que genere beneficios. Mi pensamiento es que todo ello va a seguir subiendo, a menos que tengamos un derrumbe de la economía (que no creo que suceda) puesto que cada día más la rentabilidad de los negocios irá subiendo más o al menos dependerán menos de las personas y más de otros factores. Sin embargo los factores materiales entre los que se encuentran sus locales-terrenos comerciales etc. tendrán mayor parte de responsabilidad en esa rentabilidad. Ya sabemos que en EEUU definen los tres factores de éxito en un negocio en: Localizacion-Localización-Localización. Con ello no quiero decir que el factor del personal no tenga nada que ver, pues al contrario soy de los que defiende que serán las empresas con equipos de trabajo muy bien formados son las que triunfarán, pero no en base a invertir horas de trabajo sino conocimientos, puesto que la tecnología nos llevará, y de eso no me cabe ninguna duda, a trabajar menos horas. Y dentro de todos los muy bien formados, triunfarán aquellas que sus medios materiales sean mayores. Por todo ello, estimando que cada día más la rentabilidad de las empresas tendrá que ver con su localización y sus medios materiales entre los que se encuentra sus instalaciones, todos aquellos inmueble que se encuentren ligados a una actividad industrial-comercial y en especial los de una buena localización seguirán subiendo de precio pues su rentabilidad, que va en paralelo a la rentabilidad empresarial, seguirá subiendo.

Pero si hablamos del segundo grupo, los pisos en general y la vivienda habitual en particular, aquí mi opinión cambia radicalmente. Creo que primero hay que diferenciar entre aquellas viviendas que aportan “un valor añadido” a tu vida a nivel de confort o disfrute y aquellas que son “un techo para cobijarte”. Las primeras pueden mantener su precio actual, pues la riqueza que en el mundo se está generando va a permitir a mucha gente darse ese “capricho”, pero en las segundas, la subida desorbitada de precios de la vivienda nos a llevado a que sea necesario invertir el 100% del sueldo durante 20 años, para tener un techo que te cobije. Esto no creo que la sociedad lo tolere. Por mucho que se intente buscar soluciones y sólo sea el 50% de tu sueldo durante 20 años en base a compartir la vivienda (normalmente con tu pareja) sigue siendo excesivo y socialmente inadmisible, máximo cuando la familia monoparental cada día ocupa un espacio mayor en la sociedad. Por mucho que los bancos estén dispuestos a darnos el préstamo hipotecario, la propia sociedad no creo que esté dispuesta a destinar un importe tan alto de su sueldo para la vivienda. Hace unos años eran los propios bancos los que consideraban que más de un 30% de tu salario para vivienda no era admisible y no te daban un préstamo si superabas esos parámetros. Por ello mi visión es que o bien este tipo de vivienda (que puede suponer el 80% del mercado inmobiliario de pisos) bajará de precio o bien quedarán congelados mientras suben los sueldos de tal forma que la proporción salario-precio descienda considerablemente. La formula que regula el mercado es salario-cuota mensual y la prueba la tenemos bien clara con las subidas y bajadas de los tipos de interés que hacen que los precios suban y bajen.

La piedra angular desde mi punto de vista, reincido en ello, no está cuanto vale una propiedad, sino cuanto estoy dispuesto a pagar por ella. Y mientras en el primer grupo hablamos de que rentabilidad obtendré, en el segundo grupo la pregunta va más encaminada a: ¿cuanto destino de mi sueldo para esta necesidad?. Que a su vez va en consonancia con ¿Cuánto gano?. Por ello creo que la vivienda digamos privilegiada puede mantenerse en esos precios e incluso subir, pero la vivienda del 80 % de los mortales bajará o se mantendrá mientras los sueldos suben. Dudo mucho que nuestra sociedad esté dispuesta a trabajar 20 años gratis, a sueldo 0 €, para tener un techo para cobijarse. Antes habrá mucha gente que emigre a otros lugares. Yo sin duda me voy al Caribe.

La reflexión definitiva sería : ¿Cuántos años de su sueldo está Ud. dispuesto a destinar a su vivienda?. Eso es lo que nos dará el precio de la vivienda. Y el 50 % de tu vida, no creo que sea la respuesta correcta, y hoy eso es lo que marca el mercado.

Bueno, esperando que estas reflexiones nos sirvan a todos y deseando el mayor de los éxitos a este blog que inicia ahora su andadura, recibe un fuerte abrazo,

Angel Gasque